Hvilke udgifter er fradragsberettigede, når du sælger et hus?

Indhold

• Sådan fungerer ekskluderingen af ​​hjemmet
• Kvalificering med "opholdstest"
• Kvalificering med "Ejerskabstest"
• Andre kvalifikationsgrænser
• Undtagelser fra de almindelige regler
• Beregning af din kapitalgevinst
• Fradrag kan opveje din gevinst
• Hvilke omkostninger kvalificerer?
• Hvordan beskattes kapitalgevinster?
• Sådan rapporteres skattepligtige gevinster
• Statlige skatter - endnu et fradrag

Der er ingen specificeret eller over linjen skattefradrag til rådighed for udgifter, når du sælger dit hus - "sælge" er det afgørende ord. Men Internal Revenue Code (IRC) tilbyder dog en udelukkelse fra kapitalgevinstskat, når du sælger din primære bopæl. Du bliver ikke beskattet for noget, hvis ikke alt overskud, du indser, hvis du overholder visse regler, og fradrag kan reducere din gevinst og hjælpe dig med at kvalificere dig.

IRC gør give fradrag for boligejerskab, men ikke specifikt for boligsalg.

Sådan fungerer ekskluderingen af ​​hjemmet

Internal Revenue Service tillader husejere at ekskludere op til $250,000 i fortjeneste fra kapitalgevinstskat, når de sælger deres boliger underlagt visse kvalificerende regler eller "tests". Dette øges til $500,000 for gifte skatteydere, der indgiver fælles opgørelser.

Hvis du har en medejer, som du ikke er gift med - for eksempel købte du ejendommen med en slægtning eller en partner - du kan hver tage en udelukkelse på op til $ 250.000.

Sådan fungerer det. Du er single, og du sælger dit hjem og indser en gevinst på $ 100.000 over, hvad du har betalt for det. Du vil blive underlagt kapitalgevinstskat på dette beløb, hvis ikke for udelukkelsen. Med undtagelsen er denne gevinst skattefri, fordi den er mindre end $ 250.000 tærsklen.

Kvalificering med "opholdstest"

Begge ægtefæller - eller en enkelt skatteyder, hvis han ikke er gift - skal have boet i hjemmet i mindst to af de sidste fem år forud for salget for at kvalificere sig. Dette kaldes "opholdstest.’

Kvalificering med "Ejerskabstest"

Du skal også eje ejendommen i mindst to af de fem år, der slutter på salgsdatoen. Dette er "ejerskabstest"og IRS taler for, at hvis du møder både denne og opholdstesten, er hjemmet din primære bopæl. Hvis du er gift og indgiver en fælles tilbagevenden, skal kun en af ​​jer bestå ejerskabstesten.

Du behøver ikke at eje hjemmet og bo i det samtidigt. Du har muligvis boet i hjemmet som lejer i et stykke tid, før du faktisk købte det. Du skal heller ikke bo der på det tidspunkt, du sælger det - du skal bare eje det på det tidspunkt. Din to-årige opholdsperiode kan forekomme når som helst, så længe den er inden for den femårsperiode.

Andre kvalifikationsgrænser

Du-eller din ægtefælle eller medejer-cannothave krævede en udelukkelse for en gevinst ved salg af et andet hjem inden for to år umiddelbart forud for dette hussalg.

Og hvis du ejer mere end en bopæl, kan du kun ekskludere en gevinst, der er realiseret ved salg af dit primære hjem, den du bor i mere end nogen anden i løbet af skatteåret.

Undtagelser fra de almindelige regler

IRS er ikke hjerteløs, og den anerkender, at nogle omstændigheder bør være undtaget fra de sædvanlige kvalificerende tests. Du kan være fritaget for en eller flere af disse tests og grænser, hvis:

• Du, din ægtefælle eller din medejer døde, blev berettiget til arbejdsløshedserstatning, fødte to eller flere børn i samme graviditet eller blev ude af stand til at betale de nødvendige leveomkostninger.
• Du og din ægtefælle blev skilt eller skilt.
• Du solgte en resterende andel i ejendommen.
• Du tjente i det amerikanske militær, mens du ejede hjemmet.

Servicemedlemmer kan suspendere den sædvanlige femårsperiode i op til 10 år, når de har kvalificeret officiel udvidet tjeneste på en station, der er mindst 50 miles fra deres hjem, og de bor efter ordre i offentlige boliger.

Denne liste er ikke inkluderende. Kontakt en skattefagmand, hvis du mener, at noget uforudsete eller katastrofalt har fået dig til at sælge huset uden at kvalificere dig efter de sædvanlige regler.

Beregning af din kapitalgevinst

Nu, matematikken. Her er hvordan disse fradrag indgår i.

Alt begynder med omkostningsgrundlaget for dit hjem. Dette beløb trækkes fra salgsprisen for at bestemme, hvor meget en gevinst - eller i nogle tilfælde et tab - du har realiseret.

For eksempel har du muligvis købt din ejendom for $ 250.000. Du betalte $ 7.000 i tilladte lukkeomkostninger. Dit omkostningsgrundlag er derfor $ 257.000, fordi du har lov til at medtage disse omkostninger i dit grundlag.

Du kan også medregne omkostningerne ved nogle forbedringer, du har foretaget på ejendommen. Lad os sige, at du tjente $ 20.000 i strukturelle men ikke-dekorative forbedringer af dit hjem for at gøre det klar til salg. Dit grundlag stiger nu til $ 277.000.

Du ender med at sælge dit hjem for $ 300.000. Du har en kapitalgevinst på $ 23.000: $ 300.000 minus $ 277.000.

Fradrag kan opveje din gevinst

Tilføjelse af udgifter og omkostninger til kapitalforbedringer øger dit omkostningsgrundlag, og et højere omkostningsgrundlag reducerer din kapitalgevinst. Du er mere tilbøjelige til at falde inden for udelukkelsesgrænsen, hvis du har mindre fortjeneste, og du betaler i det mindste skat på mindre fortjeneste, hvis hele din gevinst ikke er ekskluderet.

Din gevinst ville have været $ 50.000 - $ 300.000 minus de 250.000 $, du betalte for ejendommen - hvis du ikke havde været i stand til at tilføje omkostningerne til forbedringer og lukkeudgifter til dit grundlag.

Hvilke omkostninger kvalificerer?

De fleste omkostninger forbundet med at forberede ejendommen til salg og salg af den kan kvalificeres som et fradrag for dine gevinster. Afsnittet "Justeret basis" i IRS-publikation 523 tilbyder en komplet liste over mulige justeringer, du kan foretage på dit omkostningsgrundlag ved hjælp af disse omkostninger. Gem alle dine kvitteringer, så du ikke overser noget.

Du behøver ikke betale kapitalgevinstskat på denne gevinst på $ 23.000 - eller endda på $ 50.000 - fordi begge disse tal falder langt under eksklusionsgrænsen. Men omkostningerne ved forbedringer og lukning kan gøre en forskel, hvis din gevinst er tæt på eksklusionsgrænsen.

Hvordan beskattes kapitalgevinster?

Enhver gevinst, du realiserer over eksklusionsbeløbet, beskattes som en langsigtet kapitalgevinst, hvis du ejede huset i mere end et år. Skattesatsen på langsigtede kapitalgevinster er enten 0%, 15% eller 20%afhængigt af din indkomst. Fra og med 2020 fungerer det sådan.

Enlige skatteydere:

• 0% på indkomster op til $ 40.000
• 15% på indkomster fra $ 40.001 til $ 441.450
• 20% på indkomster over $ 441.450

Gift skatteydere arkivering fælles returneringer:

• 0% på indkomster op til $ 80.000
• 15% på indkomster fra $ 80.001 til $ 496.600
• 20% på indkomster over $ 496.600

Huschef filers:

• 0% på indkomster op til $ 53.600
• 15% på indkomster fra $ 53.601 til $ 469.050
• 20% på indkomster over 469.050 $

Husk, at disse er indkomst tal, ikke størrelsen på din gevinst. Og disse indkomstparametre blev ændret med Act of Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) i 2018. Langsigtede kapitalgevinstsatser var bundet til almindelige indkomstskatklasser inden det tidspunkt.

Det er en kortsigtet kapitalgevinst, og den kvalificerer ikke til udelukkelse, hvis du ejede ejendommen i mindre end et år, fordi du ikke ville opfylde reglerne om bopæl eller ejerskab. Denne type gevinst beskattes med almindelige skattesatser sammen med din anden indkomst.

De fleste skatteydere betaler kapitalgevinstskat med 15% satsen, så du vil muligvis afsætte 15% af din skattepligtige gevinst til IRS, hvis du ikke er berettiget til udelukkelse, eller 15% af en del af din gevinst, der er større end udelukkelsen.

Sådan rapporteres skattepligtige gevinster

Skulle du vælge ikke for at kræve udelukkelsen af ​​en eller anden grund, eller hvis du ikke opfylder de forskellige krav, skal du indberette enhver gevinst som indtægt på IRS-skema D og indsende den med din formular 1040-selvangivelse. Ellers er der ikke behov for at rapportere salget.

Der findes en undtagelse, hvis du har et kapitaltab snarere end en gevinst, og du modtager en formular 1099-S fra transaktionen. I dette tilfælde vil du måske konsultere en skattefagperson.

Statlige skatter - endnu et fradrag

Kontroller også skattesatsen for kapitalgevinster i din stat. Enhver statsskat, som du skal betale ved salg af huset, reducerer ikke din kapitalgevinst, men du kan i det mindste medtage disse skatter som en specificeret fradrag i skema A sammen med andre statslige indkomstskatter, du har betalt.

TCJA begyndte dog at begrænse det statlige og lokale skattefradrag til $ 10.000 i 2018, og dette loft gælder kumulativt også for indkomstskatter, der betales til din stat og lokale skatter.