Ejendomslinjen: 8 bolig- og pantetendenser for 2021

Indhold

• 1. Lånerenten kan glide endnu mere
• 2. Boligpriser og salg stiger
• 3. Boligrådgivere vil være efterspurgt
• 4. Millioner af lejere kan blive kastet ud
• 5. Boliger vil gå til velhavende købere
• 6. Sorte husstande vil komme længere bagud
• 7. Forstæder kan vokse for byernes regning
• 8. Reglen om evne til at tilbagebetale kan revideres

Mange eller alle produkterne her er fra vores partnere, der kompenserer os. Dette kan påvirke hvilke produkter vi skriver om, og hvor og hvordan produktet vises på en side. Dette påvirker dog ikke vores evalueringer. Vores meninger er vores egne. Her er en liste over vores partnere, og her er hvordan vi tjener penge.

COVID-19-pandemien vil fortsat røre ved hvert hjørne af boligmarkedet i 2021. Det vil holde realkreditrenterne lave og påvirke, hvem der er i stand til at købe boliger.

Det er ikke alt. En bølge af tvangsauktioner begynder i 2021, medmindre långivere, nonprofitorganisationer og den føderale regering koordinerer effektivt for at forhindre det. Og boligulighed vil næsten helt sikkert blive værre.

Her er bolig- og realkreditudviklingen at se efter i 2021 startende med udsigterne for realkreditrenter og boligsalg.

1. Lånerenten kan glide endnu mere

Efter at have ramt rekordlave i 2020, forventes 30-årige faste realkreditrenter at falde yderligere i 2021.

Den 30-årige pantesats forventes at være i gennemsnit 3.075% i 2021, ned fra 3.125% i 2020, ifølge et gennemsnit af prognoser fra Fannie Mae, Freddie Mac, National Association of Realtors og Mortgage Bankers Association.

Tre af disse organisationer - alle undtagen Mortgage Bankers Association - forudsiger, at realkreditrenterne vil falde eller forblive flade i 2021. MBA forudsiger, at realkreditrenterne vil stige i 2021, og de 30-årige i gennemsnit er 3,3%. Når man beregner et gennemsnit af MBA's prognose med prognoserne for de andre tre, er den gennemsnitlige forudsigelse, at satser vil falde.

MBA baserer sin forudsigelse på en genopretningsøkonomi plus høje føderale budgetunderskud, hvilket skubber renten højere.

»

2. Boligpriser og salg stiger

Boligpriserne forventes at stige i 2021, men i et langsommere tempo end i 2020. Priserne på eksisterende boliger forventes at stige 2,7% i 2021 sammenlignet med en stigning på 5,8% i 2020 ifølge et gennemsnit af prognoser fra Freddie Mac , NAR og MBA.

Selv når boligpriserne aftager, forventes boligsalget at stige. Cirka 6,323 millioner eksisterende hjem forventes at blive solgt i 2021, en stigning på 4,7% i forhold til 2020 ifølge et gennemsnit af prognoser fra Fannie, Freddie, NAR og MBA.

Nicole Rueth, producerende filialchef for Fairway Independent Mortgage i Englewood, Colorado, er overbevist om, at unge mennesker, der starter familier, får et stærkt år med boligsalg. ”Vi har denne massive bølge af 27-, 28- og 29-årige lige nu,” sagde hun. "Før COVID skete, var det grunden til, at vi skulle få massive år i fast ejendom i løbet af de næste tre år. De er stadig her. De har stadig børn og bliver gift, så de ser på enhver mulighed. "

»

3. Boligrådgivere vil være efterspurgt

COVID-19-pandemien førte til fyringer, fælder og reduceret arbejdstid. Mange husejere havde ikke råd til deres pantbetalinger. For at forhindre tvangsauktioner krævede politiske beslutningstagere, at mange långivere tilbød pantoverdragelser. En overbærenhed giver husejeren mulighed for midlertidigt at foretage delvise betalinger eller helt springe over betalinger.

COVID-relaterede pantoverdragelser giver lindring i op til 12 måneder. Medmindre der gives forlængelse, udløber de ældste overdragelser i marts og april 2021. Lånefirmaer vil forsøge at få låntagere til at betale så meget de kan uden at skubbe dem til afskærmning.

Mange låntagere vil indhente deres forfaldne beløb ved at betale ekstra hver måned i en aftalt periode. Alternativt kan nogle låntagere få lov til at tilføje det forfaldne beløb til afslutningen af ​​pantet og forlænge dets løbetid. De fleste låntagere er ikke forpligtet til at tilbagebetale deres forfaldne beløb i et engangsbeløb. Men beskeden om betalingsfleksibilitet er ikke kommet igennem til alle.

Ifølge nogle boligrådgivere er frygt nr. 1 blandt husejere, at de bliver forpligtet til at foretage et engangsbeløb, efter at en overbærenhed udløber, sagde Ellie Pepper, direktør for relationer og innovationer for National Housing Resource Center under et oktoberpanel. diskussion organiseret af Urban Institute.

Nogle af disse husejere undviger realkreditinstitutternes forsøg på at kontakte dem, men de er villige til at tale med boligrådgivere. Derfor er der sandsynligvis behov for flere boligrådgivere i 2021 og derefter. Det vil kræve finansiering svarende til det nationale rådgivningsprogram for afskærmning, som blev oprettet i december 2007 og til sidst tjente mere end 1,9 millioner husejere.

Det kan også være nødvendigt at oprette en ny version af Hope Now Alliance, en koalition af boligrådgivere og realkreditinstitutter, der blev dannet i 2007 for at finde måder at nå og rådgive risikovillige husejere, men som siden er ophørt med at arbejde.

»

4. Millioner af lejere kan blive kastet ud

Et usandsynligt føderalt agentur - Centers for Disease Control and Prevention - stoppede midlertidigt udsættelser for manglende betaling af husleje. Ordren forhindrede folk i at blive kastet ud af deres lejede boliger og i overfyldte husly og familiemedlemmeres hjem, hvor de ville risikere infektion. CDC's ordre udløber dog i slutningen af ​​2020.

Frikoblingsmoratoriet satte ikke penge ind på bankkonti for udlejere, der lider økonomisk. I januar skylder lejere udlejere op til 34 milliarder dollars i forfalden leje, ifølge National Council of State Housing Agencies. Op til 8 millioner husstande kan være bagud på lejebetalinger med tre eller flere måneder, hvilket sætter dem i fare for udkastelse.

En undersøgelse fra Urban Institute om situationen for mor-og-pop-udlejere konkluderede, at lejere har brug for økonomisk støtte, hvad enten det er gennem arbejdsløshedsforsikring eller lejeassistance. "Manglende økonomisk støtte vil påvirke både lejere og deres udlejere, hvilket potentielt vil tvinge mange individuelle udlejere til at sælge deres ejendomme og efterlade lejere med endnu færre overkommelige boliger," sagde rapporten.

»

5. Boliger vil gå til velhavende købere

Folk, der har holdt deres job og deres indkomst i pandemien, har en bedre position til at købe et hus i 2021. De er også mere tilbøjelige til at få højere løn. Arbejdstagere med dårligere betalte job var mere tilbøjelige til at blive afbrudt i indkomsten, hvilket sætter dem i endnu større ulempe, når de køber hjem.

Tian Liu, cheføkonom for Genworth Mortgage Insurance, kalder det "en fortælling om to økonomier." Hvis du har et ansigt til ansigt-servicejob, "ser du den værste tid i årtier." Men virkningen er ikke så alvorlig, hvis du har et job, der lader dig arbejde hjemmefra.

6. Sorte husstande vil komme længere bagud

Husejerskabsprocenten kom aldrig helt op efter boligkrisen 2007-2008, men sorte husejere klarer sig fortsat dårligere end hvide husejere. I første kvartal af 2007 var den hvide husejerskab 75,3%, mens den sorte sats var 48%. Ved udgangen af ​​2019 var den hvide boligejerskab 73,7% (1,6 procentpoint lavere), mens den sorte boligejerskab var 44% (4 procentpoint lavere).

Sorte husstande vil sandsynligvis også blive uforholdsmæssigt skadet af COVID-19-pandemien. For det første har de haft dårligere helbredsresultater. For en anden ydet kongressen stærkere beskyttelse til husejere end til lejere. Fordi hvide er mere tilbøjelige til at være boligejere, mens sorte er mere tilbøjelige til at være lejere, gav beskyttelsen mere lettelse for hvide mennesker.

"Hvis vi ikke er proaktive, vil farvesamfund have en endnu langsommere bedring, der kommer ud af denne krise, end de gjorde med den store recession," sagde Lisa Rice, præsident og administrerende direktør for National Fair Housing Alliance, under paneldebatten om Urban Institute. .

Hun foreslog, at kongressen oprettede en lejeassistentfond for lejere sammen med bortvisning af ubesvarede lejebetalinger fra kreditoptegnelser og fortsatte udsættelsesmoratorier.

7. Forstæder kan vokse for byernes regning

I de tidlige dage af pandemien graviterede købere mod forstæder ifølge National Association of Realtors '2020-profil af boligkøbere og -sælgere. Mellem april og juni valgte 57% af køberne forstæder, sammenlignet med 50% før pandemien.

Men det er næppe udvandringen fra byerne, som nogle har spekuleret i: Der var endda en lille stigning i boligkøb i byer (14% under pandemien, 12% før). Når alt kommer til alt vil byer for altid være et træk for de ambitiøse, de unge og de kunstneriske.

I mellemtiden faldt salget lidt i små byer og landdistrikter, fandt NAR.

Liu, Genworth-økonomen, kalder flytningen til forstæderne "en overkommelig vinkel" og tilføjer, at "pandemien har gjort det muligt for et overraskende stort segment at flytte fra billige områder til steder med lavere omkostninger, fordi du kan arbejde hjemmefra og du behøver ikke at pendle til kontoret fem dage om ugen. "

Det udelader mennesker, der skal være til stede på arbejdspladsen og ikke kan arbejde hjemmefra: sygeplejersker, dagligvarebutikker, brandmænd og lignende. Uanset om de bor i byer eller forstæder, forbliver de sandsynligvis i deres nuværende hjem, hvis de har råd til dem.

8. Reglen om evne til at tilbagebetale kan revideres

Boligkrisen 2007-2008 afslørede, at realkreditudbydere hensynsløst havde givet lån til folk, der ikke var i stand til at tilbagebetale deres pant. Så Kongressen krævede, at långivere vurderede låntagernes økonomi for at sikre, at de havde råd til deres lån.

Tilsynsmyndigheder kom med en regel til tilbagebetaling af evner, der kort fortalt vedtog, at et pant ville blive betragtet som overkommeligt, hvis betalingerne var 43% eller mindre af låntagerens indkomst. Tilsynsmyndighederne tilføjede undtagelser, der tillader gæld-til-indkomst-forhold på 50% eller derover i begrænsede tilfælde.

Forbrugernes finansielle beskyttelsesbureau har siden foreslået at skrotte gæld til indkomstgrænser til fordel for et loft på den årlige procentsats eller APR. Et lån vil blive betragtet som overkommeligt, hvis dets apr er mindre end to procentpoint højere end den gennemsnitlige apr i den uge for et primært pant.

Teorien bag forslaget er, at långivere opkræver højere renter til mere risikable låntagere. Forslaget forudsætter, at långivere er i stand til at vurdere risikoen nøjagtigt. Ironisk, i betragtning af at boligkollapsen og den store recession var forårsaget af långivere, der var uden risiko.

Nogle eksperter støtter skrotning af gældsreglen på 43%, fordi det ville resultere i, at flere låntagere kvalificerer sig til pant. De siger, at låntagere med variable indkomster - koncertarbejdere, selvstændige - ville have gavn af det, fordi långivere ville have fleksibilitet til at overveje deres økonomi mere holistisk. Førstegangs- og mindretalskøbere har tendens til at have højere gæld-til-indkomst-forhold, så at slippe af med DTI-reglen kan også resultere i flere boligejermuligheder for dem.