Sådan beregnes delvis dispositioner af aktiver til skatteformål

Indhold

• Bortskaf det gamle og kapitaliser det nye
• Hvad er fordelene?
• Akkumulerede afskrivninger
• Du bliver nødt til at lave matematik
• Et eksempel
• Adskil de originale omkostninger
• Brug af prisindekserne
• Find rabatprocent
• Brug af ændringshastigheden
• Adskilt basis og afskrivning
• Afskrivningstal
• Beregn gevinst eller tab på den delvise disposition
• At sætte det hele sammen

Bedømt af Janet Berry-Johnson er en CPA med 10 års erfaring inden for offentlig regnskab og skriver om indkomstskatter og regnskab for små virksomheder for virksomheder som Forbes og Credit Karma. Artikel Bedømt den 12. september 2020 Læs balancen

Visse forbedringer, restaureringer eller tilpasninger til ejendom kan give dig en skattemulighed til at foretage en delvis disposition af den gamle ejendom og kapitalisere den nye ejendom. Dette kan resultere i endnu andre skattefordele.

Bortskaf det gamle og kapitaliser det nye

Lad os sige, at du har udskiftet taget på din udlejningsejendom. Det gamle tag er ikke mere, men omkostningerne ved det gamle tag var inkluderet i omkostningerne for hele bygningen, og du har afskrevet skattemæssigt.

Du betalte en pris for ejendommen, da du købte den, og den pris var for jorden og bygningen. Taget var bestemt en del af bygningen, så prisen på det gamle tag er inkluderet i prisen og afskrives over 27,5, hvis det er boligejendom, eller 39 år, hvis det er erhvervsejendomme.

Du skal derfor trække udgifterne til det gamle tag ud af bygningens omkostninger, bortskaffe det gamle tag og kapitalisere og begynde at afskrive det nye.

Hvad er fordelene?

Du har bortskaffet det gamle tag - det findes ikke længere - men sælger du det? Nej, så der er ingen bruttoprovenu fra salget. Gevinst ved disposition vil derfor være nul provenu minus det resterende omkostningsgrundlag, hvilket betyder, at du har et tab.

Det er et negativt indkomstnummer, der reducerer din samlede indkomst, justerede bruttoindkomst og skattepligtige indkomst. Og når tab reducerer indkomst, gør de det med henblik på måling af passive aktivitetstab, nettoskat for investeringsindkomst, yderligere Medicare-skat, den alternative minimumsskat og en hel række andre indkomstfølsomme beregninger.

Akkumulerede afskrivninger

Så er der den akkumulerede afskrivning. Du fjerner både omkostningerne og den akkumulerede afskrivning fra det oprindelige aktiv, når du afhænder et delvis aktiv. Du får et aktuelt fradragsberettiget tab lige nu, og du har mindre afskrivninger at genskabe, hvis og når ejendommen sælges i fremtiden.

Du bliver nødt til at lave matematik

Den grundlæggende proces med en delvis distribution fungerer således:

1. Mål omkostningerne ved udskiftningsejendommen.
2. Brug disse omkostninger til at arbejde bagud for at måle de historiske omkostninger ved den oprindelige ejendom.
3. Bestem forandringshastigheden.
4. Rabat de nuværende omkostninger tilbage til de historiske omkostninger ved hjælp af ændringshastigheden.
5. Segregeret basis og afskrivninger.
6. Bortskaf det delvise aktiv og beregne gevinst eller tab.
7. Kapitaliser og begynd at afskrive det nye aktiv.

Et eksempel

Lad os sige, at du købte ejendommen og lejede den ud den 1. september 2016. Omkostningerne til bygningen, eksklusive jordomkostningerne, var $ 250.000. Du ville have realiseret $ 20.833 i afskrivning inden 31. december 2018.

Nu udskifter du taget. Det nye tag er taget i brug - det er på plads der på bygningen den 1. november 2019. Omkostningerne ved det nye tag var $ 12.000.

Adskil de originale omkostninger

Du kan adskille de oprindelige omkostninger ved taget ved hjælp af "enhver rimelig metode" ifølge IRS. Metoden skal konsekvent gælde for alle dele af det samme aktiv. Så hvad er rimelige metoder? Du har fire muligheder.

• Brug kun rabatmetoden for producentprisindeks til restaureringer.
• Fordel omkostningerne ved det oprindelige aktiv baseret på et forhold mellem genanskaffelsesomkostningerne ved den delvise disposition og genanskaffelsesomkostningerne for hele aktivet.
• Lav en omkostningsadskillelsesundersøgelse.
• Brug dine skatteregistreringer.

Du kan ikke bruge rabatmetoden Producentprisindeks til forbedringer, forbedringer eller tilpasninger. Det er kun beregnet til restaureringer.

Diskontering er som at sammensætte for renter, men omvendt. Rabatmetoden er det mest mål for de officielt sanktionerede metoder, der er skitseret i Treasury Regulations. Du kan bruge enten producentprisindekset for færdige varer eller producentprisindekset til endelig efterspørgsel. Begge kan findes på U.S.Bureau of Labor Statistics-webstedet.

Den anden metode er at tage udskiftningsomkostningerne for komponenten og dele den med udskiftningsomkostningerne for hele aktivet. Dette resulterer i et forhold, der derefter ganges med den oprindelige pris for hele aktivet.

En tredje metode er at ansætte en professionel til at gennemføre en omkostningsadskillelsesundersøgelse.

Endelig kan en skatteyder, der faktisk har bygget aktivet, bruge sine egne optegnelser til at bestemme omkostningerne for hver komponent.

Brug af prisindekserne

Det er sådan, de to datasæt gælder for vores eksempel.

Tabel 1: Endelig efterspørgsel efter producentprisindeks - råvarer (WPUFD4)

År	Jan	Feb	Mar	Apr	Kan	Jun
2016	103.4	104.2	105.2	105.9	106.1	106
2017	106.6	107.1	107.7	108	107.8	107.4
2018	108.3	108.8	109.1	109	108.8	109.2
2019	109.7	110.1	110.8	111	111.1	111.2

År	juli	Aug	Sept	Okt	Nov	Dec
2016	106.3	106.4	106.6	106.3	106.4	106
2017	107.4	107.7	108.2	108.3	108.2	108
2018	109.5	109.5	109.4	109.7	109.4	109.3
2019	111.6	111.6	111.1	111.4	110,9 (P)	110,5 (P)

Tabel 2: Producentprisindeks - råvarer færdige varer (WPUSOP3000)

År	Jan	Feb	Mar	Apr	Kan	Jun
2016	184.4	186.6	189.1	191.4	192.5	191.4
2017	192	192.9	194.4	194.9	193.7	192.8
2018	194.8	196.3	196.6	195.9	196.8	197.2
2019	198	198.8	200.3	202	201.8	202.8

År	juli	Aug	Sept	Okt	Nov	Dec
2016	192.2	191.7	192.6	191.8	191.7	191.1
2017	193.2	195.4	196.7	196.3	194.5	193.7
2018	197.2	197.9	197.3	196.9	196	196.5
2019	202.9	202.4	201.7	200.3	198,1 (P)	195,6 (P)

Hvis du ser (R) ved siden af ​​et indeks, betyder det, at antallet er blevet revideret. (P) betyder, at det er foreløbigt. Alle indekser er underlagt revision fire måneder efter oprindelig offentliggørelse.

Find rabatprocent

Udlejningshuset blev oprindeligt taget i brug den 1. september 2016. Indekserne for denne dato vises med fed skrift.

Taget blev taget i brug den 1. november 2019. Ligeledes vises indekserne for denne dato med fed skrift.

Find nu den procentvise ændring mellem de to indekser begyndende med PPI-råvares endelige efterspørgsel (tabel 1). Matematikken går sådan her:

Indeks ved ibrugtagningsdato for restaurering	110.9	November 2019
Indeks ved ibrugtagningsdato for den originale komponent	106.6	September 2016
Procentvis ændring mellem de to indekser	0.040337711	= (110.9-106.6)/106.6
Udtryk dette i procent.	4.0338%

Ved brug af PPI-råvarens endelige efterspørgsel er ændringshastigheden (R) lig med 4,03%.

Gør det samme med PPI-råvarer færdige varer (tabel 2).

Indeks ved ibrugtagningsdato for restaurering	198.1	November 2019
Indeks ved ibrugtagningsdato for den originale komponent	192.6	September 2016
Procentvis ændring mellem de to indekser	0.028556594	= (198.1-192.6)/192.6
Udtryk dette i procent.	2.85566%

Ved hjælp af PPI-råvarer færdige varer er ændringshastigheden (R) lig med 2,86%.

IRS giver dig mulighed for at bruge begge metoder, så nu skal du finde ud af, hvilken der vil være mest rimelig.

Brug af ændringshastigheden

Du kan beregne rabatten på en af ​​to matematisk ækvivalente måder. Del udskiftningsomkostningerne med 1 + R, eller multiplicer udskiftningsomkostningerne med PPI for den måned, den oprindeligt blev taget i brug, divider derefter med PPI for de måneder, den blev udskiftet. Begge skal resultere i det samme svar.

Den første metode fungerer således:

• Udskiftningsomkostninger (RC) = $ 12.000
• Ændringshastighed (R) er enten R_FD = 4,03% eller R_FG = 2.86%

Ud af de samlede oprindelige omkostninger ved bygningen tildeles $ 250.000 - $ 11.535 eller $ 11.666 $ det originale tag. Vi baserer dette på at tage de faktiske omkostninger til udskiftning af taget - $ 12.000 - og tilbagediskontere disse omkostninger ved hjælp af hvert af de to mål i producentprisindekset.

Adskilt basis og afskrivning

Målet her er at adskille det oprindelige aktiv og dets afskrivning i to aktiver, så du kan disponere over det ene og beholde det andet.

Segregerende basis og afskrivning, hvis du bruger RFD = 4,03%

Aktiv	Ujusteret grundlag	Forudgående afskrivning
Original bygning	$250,000	$20,833
Efter adskillelse:
Bygning (mindre gammelt tag)	$238,465	$19,872
Gammelt tag	$11,535	$961
Nyt tag	$12,000	ikke relevant

Segregerende basis og afskrivning, hvis du bruger RFG = 2,86%

Aktiv	Ujusteret grundlag	Forudgående afskrivning
Original bygning	$250,000	$20,833
Efter adskillelse:
Bygning (mindre gammelt tag)	$238,334	$19,861
Gammelt tag	$11,666	$972
Nyt tag	$12,000	ikke relevant

Grund- og afskrivningstallene for bygningen minus det gamle tag plus det nye tag, sammen med tallene for den oprindelige bygning. $ 238.465 + $ 11.535 = $ 250.000 for basen og tilsvarende $ 19.872 + $ 961 = $ 20.833 for den tidligere afskrivning.

Du har ikke mistet noget grundlag eller nogen afskrivning. Du har blot opdelt det oprindelige beløb i to separate aktiver.

Afskrivningstal

Du kan også finde afskrivningstallene på to måder. Den første er:

• Del de historiske omkostninger ved det gamle tag med de samlede originale omkostninger for at få en procentdel.
• Multiplicer derefter det med de originale afskrivningstal for at finde afskrivningen, der tilskrives den udskiftede komponent.

Den anden involverer simpelthen beregning af afskrivninger for bygningen mindre gammelt tag og for det nye tag.

Ved hjælp af den første metode får du $ 961,23 afskrivninger, der tilskrives det gamle tag. Du får 961,24 dollar i afskrivninger, der tilskrives det gamle tag ved hjælp af det andet. Så begge resulterede i det samme svar: ca. $ 961.

Beregn gevinst eller tab på den delvise disposition

Her er resultaterne, hvis R = RFD = 11.535:

Bruttoprovenu		-0-	Materialer blev skrottet
Omkostningsgrundlag for komponent	11,535
Mindre tidligere afskrivninger	(961)
Mindre aktuelle afskrivninger	-0-		Antag nul
Justeret basis		$10,574
Gevinst eller tab		($10,574)

Og hvis hvis R = RFG = 11.666:

Bruttoprovenu		-0-	Materialer blev skrottet
Omkostningsgrundlag for komponent	11,666
Mindre tidligere afskrivninger	(972)
Mindre aktuelle afskrivninger	-0-		Antag nul
Justeret basis		$10,694
Gevinst eller tab		($10,694)

Se på de to resultater. Afhængigt af hvilken metode du vælger til diskonteringsrenten (R), har du et tab enten på $ 10.574 ved hjælp af det endelige efterspørgselsindeks eller på $ 10.694 ved hjælp af indekset Færdigvarer. Tabet på $ 10.694 er marginalt bedre.

At sætte det hele sammen

Ikke kun fik du et tab på $ 10.694 på din Form 1040, men dette reducerede også din indkomst for de begrænsninger for passiv aktivitetstab, hvilket øger, hvor meget af et passivt tab du kan trække i år. Så dette øgede tab af passiv aktivitet reducerede din indkomst yderligere.

Du kan forvente, at skattebesparelser fra en delvis disposition er $ 10.694 x 24% = $ 2.566, hvis du er i skatteklassen 24%, men fordi du sænkede din indkomst nok til at tage mere passive aktivitetstab, ville den faktiske skattebesparelse fungere at være omkring $ 3.500.