Erhvervsejendom og økonomi

Indhold

• Hvordan erhvervsejendomme påvirker økonomien
• Sådan investeres i kommerciel ejendom
• Fordele og ulemper ved REITs
• Hvornår skal jeg købe og sælge REITs
• REITS Versus Real Estate ETF'er
• Kommerciel fast ejendom under finanskrisen

Erhvervsejendom er enhver ejendom, der ejes med det formål at skabe indtægter. Der er omkring $ 6 billioner i erhvervsejendomme i USA. Her er de fem største kategorier af erhvervsejendomme.

1. Detailhandel inkluderer indendørs indkøbscentre, udendørs stripcentre og store box-forhandlere. Det inkluderer også købmandsforretninger og restauranter. Dens værdi er omkring $ 2,1 billioner eller 36 procent af den samlede værdi af erhvervsejendomme. Den består af mindst 9,5 milliarder kvadratmeter shoppingcenterplads.
2. Hoteller inkluderer moteller, luksushoteller og forretningshoteller. Denne kategori inkluderer ikke huse, der udlejer værelser via Airbnb. Der er ca. 4,4 millioner hotelværelser til en værdi af $ 1,92 billioner.
3. Kontorbygninger inkluderer alt fra Manhattan skyskrabere til din advokats kontor. Der er cirka 4 milliarder kvadratmeter kontorarealer, der er værd at $ 1,7 billioner eller 29 procent af det samlede beløb.
4. Lejlighedsbygningerer kommerciel fast ejendom. Virksomheder ejer dem kun for at give overskud. Derfor er huse, der lejes af deres ejere, boliger og ikke kommercielle. Nogle rapporter inkluderer bygningsdata i statistikker for boligejendomme i stedet for erhvervsejendomme. Der er omkring 33 millioner kvadratmeter leje af lejligheder til en værdi af omkring $ 1,44 billioner.
5. Industriel ejendom bruges til at fremstille, distribuere eller oplagre et produkt. Det betragtes ikke altid som kommercielt, især ikke i arealanvendelsesplaner og i zoneinddeling. Der er 13 milliarder kvadratmeter industriel ejendom til en værdi af omkring 240 milliarder dollars.

Andre erhvervsejendomskategorier er meget mindre. Disse inkluderer nogle almennyttige organisationer, såsom hospitaler og skoler. Ledig jord er kommerciel fast ejendom, hvis den vil blive lejet og ikke solgt.

Hvordan erhvervsejendomme påvirker økonomien

Som en del af bruttonationalproduktet bidrog kommerciel ejendomskonstruktion med 3 procent til den amerikanske økonomiske produktion i 2018. Det udgjorde i alt 543 mia. Dollar, meget tæt på rekordhøjden på 586,3 mia. Dollar i 2008. Det lave var 376,3 mia. Dollar i 2010. Det repræsenterede et fald fra 4,1 procent i 2008 til 2,6 procent af BNP.

Hvorfor tog det erhvervsejendomskonstruktion to år længere tid at nå sit højdepunkt end boligboblen? Kommerciel ejendomskonstruktion tager simpelthen længere tid end boligbyggeri. Bygherrer skal først sørge for, at der er nok hjem og kunder til at støtte ny udvikling. Så tager det tid at rejse penge fra investorer. Det tager flere år at bygge indkøbscentre, kontorer og skoler. Det tager endnu mere tid at lease de nye bygninger ud. Da boligmarkedet styrtede ned i 2006, var kommercielle ejendomsprojekter allerede i gang.

Du kan normalt forudsige, hvad der vil ske i erhvervsejendomme ved at følge op- og nedture på boligmarkedet. Som en efterslæbende indikator følger kommerciel ejendomsstatistik boligudviklingen et år eller to. De viser ikke tegn på en recession. De ramte deres lave godt efter boligejendomme.

Sådan investeres i kommerciel ejendom

A Real Estate Investment Trust er et offentligt selskab, der udvikler og ejer kommerciel ejendom. At købe aktier i en REIT er den nemmeste måde for den enkelte investor at tjene på erhvervsejendomme. Du kan købe og sælge aktier i REITs ligesom aktier, obligationer eller enhver anden form for sikkerhed. De udlodder skattepligtig indtjening til investorer svarende til aktieudbytte. REIT begrænser din risiko ved at give dig mulighed for at eje ejendom uden at tage et pant. Da professionelle administrerer ejendommene, sparer du både tid og penge.

I modsætning til andre offentlige virksomheder skal REITs distribuere mindst 90 procent af deres skattepligtige indtjening til aktionærerne. Dette sparer dem selskabsskatteomkostningerne, der betales af aktionæren til kapitalgevinstskattesatsen.

2015-prognoserapporten fra National Association of Realtors, "Scaling New Heights", afslørede virkningen af ​​REITS. Det anførte, at REIT'er ejer 34 procent af kapitalen på det kommercielle ejendomsmarked. Det er den næststørste kilde til ejerskab. Den største er private equity, der ejer 43,7 procent.

Fordele og ulemper ved REITs

Da kommercielle ejendomsværdier er en forsinket indikator, stiger og falder REIT-priserne ikke med aktiemarkedet. Det gør dem til en god tilføjelse til en diversificeret portefølje. REIT'er deler en fordel med obligationer og udbytteproducerende aktier, idet de giver en jævn strøm af indkomst. Som alle værdipapirer er de reguleret og lette at købe og sælge.

Husk, at værdien af ​​din REIT afspejler mere end blot den underliggende ejendom. Det påvirkes også af efterspørgslen efter REIT'er selv som en investering. De konkurrerer med aktier og obligationer for investorer. Så selvom værdien af ​​den ejendom, der ejes af REIT, stiger, kan aktiekursen falde i et aktiemarkedsnedbrud.

Hvornår skal jeg købe og sælge REITs

Når du investerer i REITs, skal du være opmærksom på konjunkturcyklussen og dens indvirkning på erhvervsejendomme. Under et boom kunne erhvervsejendomme opleve en aktivboble efter tilbagegang i boligejendomme. Under en recession rammer erhvervsejendomme sit laveste efter boligejendomme.

REITS Versus Real Estate ETF'er

Ejendomshandel handlede fonde sporer aktiekurserne på REITs. Investorer er tiltrukket af ETF'er, fordi de har meget lave gebyrer. Men de er endnu et trin fjernet fra værdien af ​​den underliggende ejendom. Som et resultat er de mere modtagelige for aktiemarkedet for tyr- og bjørnemarkeder.

Kommerciel fast ejendom under finanskrisen

Erhvervsejendomme er kommet sig efter finanskrisen i 2008. I 30. juni 2014 havde landets banker, hvoraf 6.680 er forsikret af Federal Deposit Insurance Corporation, 1,63 billioner dollars i kommercielle lån. Det var 2 procent højere end toppen af ​​$ 1,6 billioner i marts 2007.

Erhvervsejendomme signaliserede et fald tre år efter, at boligpriserne begyndte at falde. I december 2008 stod kommercielle udviklere mellem 160 og 400 milliarder dollars i misligholdte lån. De krypterede for at finde banker til at refinansiere dem. De fleste af disse lån havde kun 20-30 procent egenkapital. Banker har nu brug for 40-50 procent egenkapital.

I modsætning til boliglån har lån til indkøbscentre og kontorbygninger store betalinger i slutningen af ​​løbetiden. I stedet for at afbetale lånet refinansierer udviklere. Hvis finansiering ikke er tilgængelig, skal bankerne udelukke.

Det forventedes, at tab på lån ville nå op på $ 30 milliarder og slå mindre banker i samfundet. De blev ikke så hårdt ramt af subprime-pant som de store banker. Men de havde investeret mere i lokale indkøbscentre, lejlighedskomplekser og hoteller. Mange frygtede, at nedsmeltningen i små banker kunne have været lige så dårlig som sparekredsen for 20 år siden.

Cirka 300 mia. $ I kortfristede kommercielle lån forfaldne i 2008 ifølge Real Estate Roundtable. Mange af disse lån kunne være gået dårligt, hvis de ikke var blevet refinansieret.

I oktober 2009 rapporterede Federal Reserve, at bankerne kun havde afsat $ 0,38 for hver dollar i tab. Det var kun 45 procent af den udestående gæld på 3,4 billioner dollars. Butikscentre, kontorbygninger og hoteller gik konkurs på grund af høje ledige stillinger. Selv præsident Obama blev informeret om den potentielle krise af sit økonomiske team.

Værdien af ​​erhvervsejendomme faldt 40-50 procent mellem 2008 og 2009. Ejere af kommercielle ejendomme kæmpede for at finde kontanter til at foretage betalingerne. Mange lejere var enten gået ud af drift eller genforhandlet lavere betalinger. Ejere forsøgte at skaffe kontanter ved at sælge aktier i nye aktier. De brugte midlerne til at støtte betalinger på eksisterende ejendomme. Som et resultat kunne de ikke øge værdien for aktionærerne. De fortyndede værdien til både eksisterende og nye aktionærer. I et interview med Jon Cona fra TARP Capital blev det afsløret, at nye aktionærer sandsynligvis bare "kastede gode penge efter dårlige."

I juni 2010 fortsatte prioritetslånet for erhvervsejendomme fortsat med at forværres. Ifølge Real Capital Analytics var 4,17 procent af lånet misligholdt i første kvartal af 2010. Det er 45,5 milliarder dollars i bankholdte lån. Det er højere end både 3,83-procentsatsen i fjerde kvartal 2009 og 2,25-procentsatsen for et år siden. Det er meget værre end standardrenten på 0,58 procent i første halvdel af 2006, men ikke så dårlig som 4,55 procent i 1992.

I oktober 2010 så det ud til, at husleje til erhvervsejendomme var begyndt at stabilisere sig. I tre måneder faldt huslejen på 4 milliarder kvadratmeter kontor kun i gennemsnit med en krone. Den ledige stilling på det nationale kontor syntes at stabilisere sig på 17,5 procent. Det var lavere end 1992-rekorden på 18,7 procent, ifølge ejendomsforskningsfirmaet REIS, Inc.

Finanskrisen efterlod REIT-værdierne deprimerede i årevis. Hvorfor? En af grundene er, at det var vanskeligt at se de afskærmede ejendomme, der blev købt under krisen. Et andet er, at ejere af erhvervsejendomme var på hovedet i deres pant. Deres kommercielle ejendomsværdier var faldet 40-50 procent siden 2008, hvilket sænkede værdien af ​​REIT'er.

Kommercielle ejendomslån forårsagede næsten en anden recession. I 2013 havde banker 991,2 milliarder dollars i kommercielle lån, en stigning på 3,3 procent i forhold til 2012. De fleste var til flerfamiliehus. Omkring en tredjedel forfaldne mellem 2015 og 2017. De fleste blev skrevet i 2005 til 2007, da ejendomsværdierne var høje. Disse lån kunne være misligholdt, hvis priserne på lejlighedsbygninger var faldet. I stedet blev folk, der havde mistet deres hjem, lejere. De forhindrede lånene i misligholdelse og økonomien fra en anden recession.